权威解读央行“一键三连”房贷新政：首付比例降至历史低点，存量公积金贷款何时“降息”？

杨永涛

5月17日午间，人民银行连发三项事关住房贷款的新政，房地产金融政策放松力度之大超出市场预期。受此利好影响，当天午后开盘之后，地产板块大涨，房地产ETF市场热度较高，多个地产股跟涨。截至记者发稿前，多只房地产ETF日内涨幅接近5%左右。
此次发布的三项房贷新政分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”心态。央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。
受访专家指出，央行一揽子政策有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。
房贷首付比例下限降至历史低位
在央行连续发布的三项房地产金融政策中，房贷首付比例调降幅度较大，超出市场预期。
公告称，为适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
这是时隔八个多月，央行再度下调房贷首付比例下限。2023年8月底，央行、金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
也就是说，今日发布的新政是在去年8月的基础上，再对首套房和二套房商业性个人住房贷款最低首付比例下限下降5个百分点。这也是商业性个人住房贷款首付比例的历史低点。
此外，根据最新公告，在此基础上，央行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
公积金贷款“降息”0.25个百分点 存量明年起享受
央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
公积金贷款利率的下调，是顺应此前按揭贷款利率下行后的相应调整。根据央行2024年第一季度货币政策执行报告，截至3月末，新发放的个人住房贷款加权平均利率3.69%，同比下降0.45个百分点。
记者了解到，此次公积金贷款利率不仅惠及增量，存量利率也会享受到，只不过实施的时间点有所不同。对于新发放的公积金贷款，5月18日就可以享受到“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。
取消全国房贷利率下限影响几何？
在取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的同时，根据最新政策，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构则根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
2022年12月30日，央行、原银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整机制。对评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
记者了解到，截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。
有分析指出，取消全国层面住房贷款利率政策下限，无疑将带动更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少很多。
市场人士判断，若全国绝大部分城市取消对房贷利率政策下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
“此次利率调整依然体现了央行推动利率市场化的清晰思路，也表明央行持续推动金融机构市场化定价能力的决心。”上述市场人士称，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，利率市场化层次仅有提升。
校对：冉燕青