终于搞懂了存量房贷利率下调的“节奏”

杨小贱

“存量房贷利率调整政策终于出来了！”在北京工作的80后购房者刘津感叹。
9月29日晚间，中国人民银行（下称“央行”）在官网公布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，允许变更房贷利率在贷款市场报价利率（LPR）基础上的加点幅度，同时取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
此后，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。《倡议》表示，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
刘津是2022年1月10日按揭买的首套房，利率还站在4.75%（5年期以上LPR+55BP）的高位。不过，他还是看不懂自己的房贷利率经过这次统一调整后能降多少，是否能立马享受最新LPR-30BP的利率优惠，需不需要自己单独跑去银行沟通。
对此，经济观察网仔细研究了政策，逐一为大家解惑。
统一调整的是加点幅度
目前，我国大多数房贷是以浮动利率定价，也就是说房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点形成。
按照最新规定，此次存量房贷利率调整的正是“加点幅度”，而LPR是否跟着调整取决于你的房贷是否到了重定价日。以北京为例，刘津的房贷利率将由LPR+55BP变为LPR-30BP，即加点幅度下调85BP。
暂时分为四个利率区间
不过，刘津的LPR利率要暂时按照4.20%计算，而不是以最新的LPR为基准。
这是因为存量房贷客户能否享受到最新的LPR-30BP，与房贷重定价日息息相关。
2024年以来5年期以上LPR经历了两次调整，其中2月20日由4.20%（于2023年8月20日公布）下调25BP至3.95%，7月22日又下调10BP至3.85%。同时10月21日，5年期以上LPR又将大概率下调20BP至3.65%，因此存量房贷客户在重定价日所参照的5年期以上LPR利率就分成了4.20%、3.95%、3.85%和3.65%四档水平。
基于此，此次利率统一调整会暂时呈现出四个不同的利率区间；直至新一轮房贷重定价日，你才能享受最新的LPR-30BP的利率优惠。
你想知道房贷利率如何调整，请按照自己贷款的重定价日“对号入座”。
以北京为例（下同），如果你的房贷重定价日在2024年10月21日至2024年10月31日（这期间贷款利率参照的LPR为4.20%），那么你现在的房贷利率会经历两次调整。在10月21日LPR下调之后至10月30日，你的房贷利率将由4.20%+调整前加点，变为3.65%+调整前加点；在10月30日存量房贷批量调整之后，你的房贷利率会调整为3.65%-30BP，为3.35%。因此，在这一时段的购房者，是最早享受到降息政策以及降存量房贷政策的群体。
如果你的房贷重定价日在2024年11月1日至2025年2月19日（这期间贷款利率参照的LPR为4.20%），那么你现在的房贷利率也是4.2%+调整前加点。在2024年10月30日调整时，你的房贷利率会变为4.20%-30BP，即3.90%。等到房贷重定价日，你的房贷利率才会变为最新的LPR-30BP。按照最新的10月LPR3.65%计算的话，房贷利率可降到3.35%。也就是说，经过银行统一调整后，刘津的房贷利率将由4.75%先降到3.90%，直至2025年1月10日后，才能进一步享受3.35%的利率。
如果你的房贷重定价日在2025年2月20日至2025年7月21日（这期间贷款利率参照的LPR为3.95%），那么你现在的房贷利率为3.95%+调整前加点。在2024年10月30日调整时，你的利率会变为3.95%-30BP，即3.65%。等到贷款重定价日，你的房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
如果你的贷款重定价日为2025年7月22日至2025年10月20日（这期间贷款利率参照LPR为3.85%），你现在的房贷利率为3.85%+调整前加点。在2024年10月30日调整时，你的利率会变为3.85%-30BP，为3.55%。等到贷款重定价日，你的房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
也就是说，在此轮存量房贷批量调整后，曾经“高位站岗”的购房者，会随着房贷重定价日逐渐享受到最新的LPR-30BP的利率优惠。
可协商重定价周期
除了允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，本次政策的重要内容是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
之前，中国人民银行〔2019〕第16号公告曾规定：“（商业性个人住房贷款）重定价周期最短为1年”。而本次政策取消了重定价周期为一年的限制。
9月29日，中国人民银行表示，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
目前浮动利率贷款的周期包括按月、按季度、按半年、按年等。银行有哪些浮动周期可供选择？存量房贷客户如何与银行调整重定价周期？这也决定了购房者能否及时享受最新的LPR利率。逻辑上，如果选择按月进行重定价，那么你的房贷利率会按照每月LPR的变动而浮动，可以及时享受低利率。当然，当LPR上行时，你的房贷利率也会及时向上浮动。这还有待银行进一步公布操作细则。
北沪深的二套房贷能降多少
受限于北京、上海、深圳的二套房贷利率下限，存量购房者可能享受不到最新LPR-30BP的利率优惠。这是因为《倡议》提出，“且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限”。
以北京为例，其二套房贷利率政策下限为：五环以内二套房贷的加点下限为-5BP，五环以外二套房贷的加点下限为-25BP。因此，二套房贷利率在批量调整时，要同时满足利率下限政策，加点下限可能达不到-30BP。不过，这比之前的“LPR+105BP”二套房贷利率下降了110BP—130BP。
减了多少利息
北京居民小王在2021年6月购买了首套住房，银行按揭约190万元，采用的是等额本息方式还款25年。据他计算，调整前，贷款利率为LPR+55基点，目前利率为4.5%，若本次调整为最新的LPR-30基点，预计每月能省下1000元的利息。
在10月31日调整时，他的利率会变为3.95%-30基点，即3.65%，月供从10453元变为9665元，调整后一个月少还约788元。
银行统一调整
《倡议》表示，主要商业银行原则上不晚于10月12日发布操作细则，同时鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
工农建中国有四大行迅速发布公告，均表示将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
因此，无论你是首套还是二套的购房者，都不需要自己跑去银行网点提出要求，银行会统一进行批量调整。