全面放开限购之后，杭州土拍为何没有引来开发商哄抢？

周和林

5月14日，杭州进行了全面放开限购之后的首场土拍。此次土拍共出让4宗地，总建面35.6万平方米，起拍总价约38.94亿元。
但各方预期的开发商哄抢地块画面没有出现，4宗地块全部底价成交，且有一半是城投联手房企所拿。
同策研究院研究总监宋红卫指出，杭州土拍市场降温明显，较之年初全部溢价成交、部分溢价率高达15%～20%的情形发生较大变化。这背后既有市场的原因，也跟地块资质有关系，本次土拍的四宗地块均不是核心区域地块，因此也决定了竞争不会太激烈。
市场仍有下行压力
此次土拍遇冷，究其原因，可从市场与杭州土地现状两个维度分析。
同策研究院数据显示，当前杭州楼市面临的去化压力指数在提升。4月份，杭州商品住宅成交5232套，同比降低39.8%，库存量达到71509套，去化周期超过15个月。
不过，杭州新政之后，二手房市场来访和带看量增长了30%以上，新政后一周新房成交量为844套，较新政前增长了25%，市场的预期有好转迹象。
在市场下行压力下，开发商拿地更为谨慎。进一步观察，此次杭州土拍规则和条件发生了一些变化。比如实行自由竞价，价高者得；外围地块取消了限墅令，推出大量低密地块，这对于开发商的土拍策略以及产品开发策略都有影响。
宋红卫指出，杭州此次土拍增加了低密地块，主要基于两个方面的原因，一是去年11月份，住建部就已经发文，支持取消郊区1.0密度产品的限制；二是从购房者需求来看，杭州已经进入到改善需求主导的阶段，郊区的低密改善产品仍然相对较为稀缺，对于购房者有一定吸引力。
此次土拍4宗地块均在郊区，分别是富阳2宗，钱塘、临平各1宗。记者留意到，其中两宗地是区城投公司联手民企或国企拿下。这一方面表明了开发商对于资金流向的谨慎；另一方面，行业继续洗牌，国资拿地比例提升。
国资参与比例提升
国资参与拿地的区域一般是核心区外围区域，比如此次土拍中的临平区与钱塘区。临平区是今年首次挂牌出让地块，在此次土拍中推出了一宗地，由杭州本土房企保亿置业集团有限公司联手杭州临平乔司国际商贸城建设发展有限公司以7.6亿元拿下，楼面地价约10680元/平方米。
这宗地块位于临平区星桥板块，周边生活配套齐全，交通便利。
联合保亿置业拿地的杭州临平乔司国际商贸城建设发展有限公司，就是临平区国资委旗下企业。
此外，钱塘东部湾新城单元QT020102-05地块由建发、杭州东部湾新城开发建设有限公司190038万元拿下，楼面地价19360元/平方米。杭州东部湾新城开发建设有限公司是钱塘新区管委会旗下企业。
富阳区也是今年第一次挂牌出让土地，推出了鹿山6号地块和银湖51-1号地块。其中，鹿山6号地由富阳城建集团做一级开发，最终由杭州金汇世纪房地产有限公司以底价57000万元竞得，楼面价6404元/平方米。
银湖地块则由富阳开发区集团做一级开发，最终由杭州富阳山水置业有限公司以底价66000万元竞得，楼面价6749元/平方米。
在今年杭州土拍中，国资下场参拍比例维持高位。
4月16日，杭州第三批涉宅地块集中出让，一共8宗地块，有7宗底价成交。
其中城投公司拿了4宗地：萧山桥南地块由萧山国资旗下金开城发置业获得；钱二、云城、东部湾新城这三宗地块也都是城投系+房企合作拿地组合。
宋红卫指出，从全国典型城市数据来分析，2024年一季度国资参与土拍的比例比2023年提高了10个百分点，背后的原因是大部分民企仍然受困于化债和保交楼工作，已经无力再投资。不过，国资在2024年再投资的意愿也在下降，投资规模也在收缩。