深圳楼市“新政”后：多路举措持续加码 市场热度仍未被激发

刘子民

曾经房地产市场炒作氛围最浓的深圳，难以再被“新政”挑动神经。
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），提出三项优化举措，其中最重要的是继续放宽购房门槛，将盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等区域的社保缴纳年限从3年降至1年。
这是继今年2月将全市社保要求从5年降至3年后，深圳再度对房地产政策进行较大幅度的调整，但却并未激发多少需求的入市。在发布房地产新政的同时，深圳中介平台还优化了二手房价格展示方式，改为展示真实挂牌价。
深圳楼市的政策调整步步松绑，但是市场却相对平静。虽然数据上短期有所回温，但随着市场价格持续回归，曾经坚定的深圳炒房客以及真实购房者都更加理性。在转折点没有来临之际，深圳楼市观望情绪持续加重。
环比激增
新政后的一周，深圳楼市环比有明显的好转。
深圳中原地产研究中心发布的数据显示，5月6日~5月12日深圳市新房住宅共成交450套，环比上涨40.6%，二手住宅共成交1165套，环比上涨231.9%，单周过户量创2021年5月以来近三年新高。
虽然数据向好，但在深圳楼市新政发布后，无论是房企还是中介机构，都没有表现得十分兴奋。新政之后，深圳的龙头房企会按部就班地发布一些宣传海报并配合一些宣传动作。例如，华润置地深圳公司发布海报称，“来了就是深圳人，买房就华润置地”，华润置地旗下多个楼盘推出安家五重礼。
这些是既定动作，实际并没有带来非常明显的客流增长。据21世纪经济报道记者多方调研了解到的情况，新政后深圳楼市成交量上涨主要原因在于“五一”假期挤压以及新政催化，从开发商以及楼盘销售反馈的信息来看，“成交量其实没有明显变化”。
深圳市房地产中介协会近期发布的报告也表示，二手房录得量出现大幅增长，主要是受楼市新政及此前一周“五一”假期积压需求释放双重因素叠加影响。
从近年来的情况来看，深圳楼市对新政的反应也已边际衰减。据中指研究院统计，今年4月，深圳全市新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比下降33%；二手房方面，深圳市房地产信息平台数据显示，今年4月，深圳全市二手住宅过户量为4171套，环比增长9%、同比增长31%，但这是由于2~3月市场成交陆续签约所带来的增长。
从这组数据也可以看到，今年2月新政后，深圳一手房成交也仅有微微增长，甚至同比去年还有明显下滑。而此次新政，其实力度也并没有如市场预期，所以市场表现也相对平静。
一位楼盘销售告诉21世纪经济报道记者，“购房门槛下来后，会有一些客户来咨询。对于意向特别强但是暂时没有一年社保的客户，我们会帮他们沟通一些渠道和方式，看看能不能通过首付分期等等来帮他们扛过一年的资格期。”
但从购房者的角度来看，目前还并不是入市的时间点。“因为价格不知道是不是还会继续有优惠，所以我也慢慢看。之前关注的二手房，有些降价也还是挂了很久都还在，觉得市场还没到底。”一位有意购房的人士表示。
招数频出
在限购限贷政策适当优化的同时，深圳也在通过各种方式，鼓励购房者入市。
在《通知》中，明确表示支持在深圳有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
事实上，深圳的“以旧换新”工作早已开启。
4月23日，深圳正式官宣鼓励商品住房“以旧换新”，由深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展为期一年的“换馨家”活动，面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人），首批共有13个新房楼盘、21家房地产中介机构参与。
相较于其他城市由官方指定平台收购，这是一个相对市场化的活动。
具体细则是，房企对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，提高交易效率。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，房企和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若未能在约定期限内售出，房企和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。
除此之外，深圳还在建筑规划上进行相应优化。其中，预计将在下周发布2024版《深圳市建筑设计规则》，修订了包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等内容。
此次修订后，增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。跟过往的对比，在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米，“飘窗”面积将可加大一圈。
此外，过去占掉较多公摊面积的避难层、机房等公共空间，在修订后将被列为“不计容面积”。
5月15日，深圳市住房公积金管理中心也发布信息，该中心可为广大市民免费提供二手房跨行“带押过户”资金监管服务，实现商品房买卖双方在非同一银行办理贷款的情况下，卖方无需提前“赎楼”还清贷款即可完成过户，由买方贷款银行直接发放新贷款用于归还卖方原贷款。
多方措施都在向购房者释放诚意，但最终是否会带动成交的上涨，还需观察。