政府出手去库存：杭州临安将收购商品房用作公租房

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21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》（后简称《公告》），明确要在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
收购房源需要满足两个基本条件，一是以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；二是需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。
在收购价格方面，《公告》指出，以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
要注意的是，杭州临安这次收购房源面积原则上不超过10000平方米，包括现房或一年内具备交付条件的期房，供应商报名后不得对提供的房源再进行销售。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，当前临安去化周期接近40个月，临安这次举措的出台体现了政府的稳定市场的决心和创新努力，既有助于解决市场库存压力，也为开发商提供了资金支持。
此外，中指研究院华东大区常务副总高院生指出，此次杭州临安推行的内容也是对政府公共租赁住房供应的支持。
易居研究院研究总监严跃进表示，4月底召开的中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，《公告》的发布，是对会议要求的落实，在一定程度上，对各地房企库存房源去化和保障性住房建设也有启发意义。
临安此次举措与住房“以旧换新”中的国企收购存量房源有一定相似性。
“以旧换新”是各地促进一二手房联动、助力库存去化的热点政策，21世纪经济报道记者不完全统计发现，去年以来，已有超60地支持住房“以旧换新”。政府支持和鼓励国企收购存量住房是多地“以旧换新”的重要方式，佛山、连云港、丽水、太仓、启东、宣城、江阴、郑州、海安、南京、盐城等地都在探索国企收购市民存量住宅，换购指定楼盘的新房，收购住宅多用于保障性住房、租赁住房和人才住房。
如郑州今年计划通过郑州城市发展集团有限公司收购5000套二手房，提升居民换房效率的同时，丰富保障性租赁住房供应。再如近日佛山在鼓励支持住房“以旧换新”政策中明确，支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。
综合采访情况和机构调研，在房企、中介机构和购房者三方合作，国企或房企收购和发放补贴三种主流“以旧换新”模式中，收购模式的反响比较积极。
如近日太仓晨曦雅苑售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示，从其公司参与活动的8个楼盘成交情况来看，“以旧换新”能占到大半；据“扬州发布”微信公众号消息，去年9月至今年2月，扬州市区200余套二手房被房企直接收购；再如克而瑞调研发现，无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。
在高院生看来，不管是各地推出的住房“以旧换新”举措，还是临安此次的收购商品房，都有利于消化存量房产。与此同时，高院生注意到，临安本次收购房源规模较小，总套数预计在200套以内，难以有效缓解当前临安积压的大量库存，但为临安区或将出台“以旧换新”等存量资产盘活政策的推广打下基础。
不只临安，从目前来看，各地收购存量商品房的规模整体不大，基本处于起步和探索阶段。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，如果收购房源数量不多，从当下来看，对市场预期的影响或大于实际效果。要扩大和推广这一模式，还要统筹考虑资金来源和资金规模、收购价格与企业建造成本、收购规模和量级等因素，并形成清晰的解决路径和操作方法。分散收购个人房房源在收购价格、交付标准、运营管理等方面存在难点，或很难形成规模效应。