房企利润“五王之争”，半路杀出个“程咬金”

出品 | 凤凰网风财讯 fengcaixun 作者 | WTT     房企半年报进入尾声，排除延期披露财报的企业，根据Wind万得数据，截至2024年8月31日，共有约130家A股房地产企业（含各板）、约298家H股房地产企业披露今年上半年财务数据。
“减收减利”已成为房企的主基调，尤其在大A，凤凰网风财讯发现，今年上半年87家A股房企营业收入同比下滑，只有46家A股房企营业收入同比上涨。
更让行业破防的是，亏损的现象越来越普遍。A股93家房企净利润同比下滑，其中67家亏损；而今年上半年盈利的房企仅有63家，40家房企净利润同比上涨（含1家零涨幅），更显难能可贵。
继风财讯第一章拆解了房企中期“亏损榜”的背后故事，本章将详细解读盈利榜上的“五王之争”和“程咬金突击”。
  壹
  2024年上半年，谁赚得最多？
风财讯注意到，答案并不在房企销售五十强榜单里，但这家企业股东应占溢利（归母净利润）达到223.12亿元，它就是中国奥园。
奥园，作为一家已暴雷重整的房企，为何能冲上盈利榜首位，奥秘正是在其重组中。
根据中国奥园半年报披露，公司上半年净利润主要由于报告期内完成境外债务重组录得重组收益所致。境外债务重组成功所带来的收益达到266.38亿元。
这意味着，如果扣除重组收益，奥园经营所得的净利润至少亏损43个亿。
但奥园的经历，一定程度上给了其他“暴雷房企”一些想象——
如果境外债重组成功，是否能有大量资金回流？
暴雷的中大型房企，能否都期待一下，在某个财务报告期，享受净利润冲顶的快感？
排除特殊期的中国奥园，Wind数据显示，2024年上半年房企的股东应占溢利TOP5为：
中海发展（103.14亿元）
华润置地（102.53亿元）
新鸿基地产（91.45亿元）
长实集团（86亿元）
保利发展（72.4亿元）
从数据可见，真正的房企利润“五王之争”，咬得很紧。
  贰
  TOP5和后序列房企之间的差距却很大，并且不乏“冷门选手”。
例如A股市场，归母净利润排在保利发展之后的上市房企为雅戈尔，其在今年上半年实现归母净利润18.65亿元，和前一位的保利有接近4倍的差距。
港股方面，排在长实集团之后的是龙湖集团，其今年上半年实现股东应占溢利58亿元，二者也有接近1.5倍的差距。
而龙湖之后，要经过达力集团、恒基地产、信和置业等内地市场份额较淡的“冷门”房企，才能看见几个更熟悉的名字：
贝壳、绿城中国。
今年上半年也仅有上述11家港股房企的股东应占溢利超过20亿元。
A股市场，归母净利润TOP11的房企更加“冷门”。
排名第四的是小商品城(600415.SH)，上半年归母净利润14.48亿元；居然之家“居然”能成为第十一郎，中期归母净利润6.03亿元。
这样的局面让后序的众多房企不禁要感叹：
路漫漫其修远兮，吾将上下都要不起。
且看未来，截至今日已是9月，还剩4个月就即将”结营”。在这段日子里，对很多地产团队而言，如果不“刺刀见血”，可能就只能“集体祭天”了。
为了冲刺业绩，以价换量在所难免，但价格战、营销战之后，是否会影响未来的利润结算，值得思考。
异常多的不确定因素，也预示着，未来房企的盈利格局，可能还会翻天覆地。
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