招商蛇口：精耕细作，稳中求进，2024年上半年扣非净利上涨0.45%

显示全部楼层 · 2024-9-2 10:10:48|发表时间：2024-9-2 10:10:48

2024年上半年，中国房地产行业整体呈现出投资下降、销售下滑、市场调整压力增大的特点，各地不断加码出台刺激政策。在这样严峻的行业背景下，招商蛇口紧紧围绕"城市运营开发服务商"战略定位，坚持精耕细作，稳中求进，促使各项业务平稳发展，实现扣非后归母净利润上涨0.45%，达到14亿元。
同时，面对严苛的"三道红线"监管要求，招商蛇口以稳健的风格再度保持各项财务指标表现优秀，资产负债率、净负债率、现金短债比等核心数据均处于安全区间，体现了招商蛇口在弱市中保持定力、稳中有进的风格。
销售业绩稳居行业前五，销售权益比大幅提升
招商蛇口是具有央企背景的房地产上市公司，以深耕深圳前海地区为基础，逐步走向全国，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。面对行业的压力与机遇，招商蛇口坚定地锚定行业五强的目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三大业务板块，精准发力，构建起推动公司高质量发展的"三驾马车"。
2024年上半年，公司累计实现签约面积438.71万平方米，签约销售金额高达1,009.52亿元，稳居行业前五名。
面对复杂多变的市场环境，招商蛇口坚持深化战略聚焦，不断优化销售结构，努力提升销售权益比。2024年上半年，公司销售权益比达到65%，同比大幅提升9个百分点，这意味着公司在销售过程中，更多地聚焦自主开发和控股项目，减少合作开发的比例，从而提高了销售利润率和抗风险能力。
在区域政策方面，招商蛇口始终坚持聚焦高能级核心城市，持续深耕重点区域市场。2024年上半年，强心30城的销售业绩贡献占比高达91%，核心10城的销售业绩贡献占比达到66%，同比提升2个百分点，这充分说明公司在核心城市的市场地位和品牌影响力不断提升。
更值得关注的是，招商蛇口在全国12个城市的流量销售金额进入当地前五名，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通更是斩获当地销冠，南京、佛山进入前三，上海、成都、重庆、苏州、徐州也稳居前五。
“三道红线”全部绿档，持续优化债务结构
自2021年政策推出以来，“三道红线”成为房地产企业的“生命线”，能够保持三道红线全亮绿灯的房企方有可能持续健康地“活下去”。在这方面，招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化：剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率59.17%，现金短债比为1.63。
在满足“三道红线”的同时，招商蛇口采取稳杠杆和优结构的融资策略，报告期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点，体现出公司对债务结构方面的重视，有效降低了短期偿债压力，也使财务风险更加可控。
通过积极调整融资渠道，利用银行贷款等长期限、低成本的资金替代短期高息债务，招商蛇口的新增融资成本3.01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个基点。这在稳固财务根基的同时，为未来发展奠定了坚实基础，为其长远发展保驾护航。
多元化业务协同发展，综合实力不断增强
除了传统开发业务外，招商蛇口在资产运营、产业园、集中商业等多元化业务领域也取得了长足进展。上半年，公司资产运营业务实现收入36亿元，同比增长15%，EBITDA达18.95亿元，同比增长14%；所管理的长租公寓、产业园、集中商业、酒店项目均实现稳健增长。
在产业园方面，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业，引入多家国家级重点平台和高校院所，进一步提升了产业园的行业影响力。集中商业业务上半年实现运营收入8.38亿元，厦门海上世界项目更是成为当地新地标，累计接待游客超2,000万人次。
作为城市综合开发运营商，招商蛇口正加速向"轻重并举"的资产管理模式转型。公司将通过内生增长与外延并购相结合的方式，进一步做强做优产业园、集中商业、长租公寓等轻资产业务，推动公司向高质量发展迈进。
数智化转型持续推进，提升建筑领域科技含量
当前，数字经济已成为引领全球经济社会发展的重要力量。招商蛇口积极顺应时代发展趋势，围绕公司战略，加快推进数智化转型，稳步推进多项重点数字化赋能举措。
在成本管理方面，招商蛇口全面升级成本管理系统，实现多阶段目标精细管理及动态成本多维度监控等目标；搭建客研数字化平台，集成全国市场数据，辅助决策及专家研判，赋能精准营销；在城市服务方面，建立一站式对客服务平台“积余服务”，提升客户触达效率及服务体验；积极利用AI大模型建设物业工单助手，提高工单生成效率并实现自动质检，助力物业服务品质提升。
同时，招商蛇口持续加强数字化产品的自主可控能力，推动国家专利及软件著作权的申请及授权。2024年上半年，公司共获得数字化专利9项，申报中数字化专利5项，共获得数字化软著授权3项。
绿色发展后劲足，ESG融入公司经营管理层面
在"双碳"目标的指引下，房地产行业正加速向绿色低碳转型。作为行业内的佼佼者，招商蛇口近年来持续加大绿色建筑投入，通过大规模建设装配式建筑、超低能耗建筑等绿色项目，引领行业绿色发展潮流。截至2024年6月底，招商蛇口累计建设绿色建筑项目505个，建筑总面积高达6,043万平方米，其中包括34个超低能耗、近零能耗及零能耗建筑，建筑面积253万平方米。
2024年上半年，招商蛇口新增绿色建筑项目19个，新增装配式建筑面积221万平方米，在新增建面中占比达到89%。通过标准化设计、工厂化生产、装配化施工等方式，装配式建筑能够显著提升建造效率，减少建筑垃圾，降低能源消耗，对推动建筑业绿色转型具有重要意义。
招商蛇口还是房地产企业中坚持将ESG理念融入企业经营管理的佼佼者。2024年上半年，招商蛇口坚定落实可持续发展战略，根据第一阶段的可持续能力提升计划，重点提升“绿色运营”“责任营销”“客户服务”等十项关键议题管理能力；高质量披露公司2023年可持续发展报告，首次以TCFD框架进行信息披露，在优化可持续发展相关信息可抓取性与披露质量的同时，推动公司可持续发展报告走向标准化、国际化；市场表现保持优异，MSCI ESG评级为A，获得A股房地产企业最高评级。
机遇与压力共存，构建可持续发展的护城河
展望2024年下半场，房地产行业机遇与压力并存：各级各地政府有可能采取更多措施来刺激和改善市场环境，并且市场有望随着这些政策的实施而出现积极的反应；此外，人民群众对美好生活的向往将为房地产行业带来更丰富多元的需求，科技创新也为房地产行业提供了新的发展机遇。
为在下半年发展中抓住机遇实现稳定发展，招商蛇口在中报中表示，将继续以"四三二一"战略为引领，围绕"城市核心资源整合运营商"的目标，深耕城市服务领域，重塑核心竞争力，构建可持续发展的"护城河"。
本文源自：金融界